La ripresa del mercato immobiliare è nel pieno del suo corso e le prospettive per questo anno danno un volume di circa 570 mila transazioni, contro le circa 400 mila dello scorso anno, in aumento del 4,5% nei primi nove mesi sull’anno precedente (dati Agenzia delle Entrate).

A trainare il mercato ci sono state le grandi città, Milano, Bologna e Firenze, ma quest’anno la previsione è che la crescita dei grandi centri si porti dietro anche i capoluoghi di provincia e l’hinterland dei centri maggiori, con i prezzi che rimarranno in quest’ultimo caso stabili e cresceranno ancora solo nelle grandi tra lo 0% e il 2%.

Prezzi in calo e mutui sempre più accessibili

Determinante per la crescita del comparto due fattori. I prezzi, che in media hanno subito fin dall’inizio della crisi una perdita del 40% e i mutui, il cui costo ha raggiunto livelli di convenienza senza precedenti. Nel dilemma allora se acquistare casa o affittarla, la risposta è presto data: adesso è il momento più giusto per comprare.

Le condizioni vantaggiose non hanno solo indotto la crescita del mercato immobiliare a scopo abitativo, ma anche quello per investimento. Secondo infatti quanto risulta dai dati l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa lo scorso anno ha visto anche un ritorno degli investitori che, attratti dai rendimenti interessanti delle locazioni – in media il 4,9% annuo lordo -, sono tornati a investire sul mattone. Parliamo della media, perché la distribuzione degli stessi rendimenti vede fenomeni come la città di Biella che ha fatto rilevare nel quarto trimestre del 2017 un rendimento del comparto residenziale pari all’8,3%, Alessandria al 7,9%, Perugia al 7,3%, Taranto al 7,3%, Rovigo al 7,1% e Milano al 6,1%.

Perché acquistare casa con un mutuo

Per acquistare casa, sia essa la prima casa o un immobile da mettere a reddito, non occorre avere un’ingente somma di denaro di partenza e neanche dar fondo ai propri risparmi. Quello che serve è invece valutare il costo di un mutuo attraverso il confronto delle offerte sul mercato e trovare la soluzione più opportuna ed economica per le proprie tasche.

Se compro, bisogna considerare di avere almeno il 20% del valore dell’immobile, e la disponibilità per affrontare le spese notarili e le tasse di trasmissione. Non bisogna però dimenticare che lo Stato attualmente avvantaggia chi acquista una prima casa con una serie di sconti e detrazioni fiscali, anche sul mutuo.

Se si affronta un affitto, bisogna comunque valutare la spesa da corrispondere in anticipo di almeno due mensilità, oltre alla caparra richiesta dal proprietario e le eventuali spese per l’intermediazione dell’agenzia.

Scegliere un mutuo affidandosi al più esperto 

Un aiuto fondamentale per chi scegliesse di investire in una casa e ritrovarsi poi dopo un periodo di tempo un bene di proprietà, è fornito sicuramente dal comparatore numero uno in Italia MutuiOnline.it, dove è possibile trovare non solo tutte le informazioni di cui inizialmente si ha bisogno per prendere una decisione, ma anche la consulenza di un team di esperti che potranno valutare in maniera personalizzata la soluzione più giusta per ogni profilo di mutuatario.

Quanto si spende con il mutuo più giusto

A titolo di esempio e per rendersi conto di quanto la spesa di un mutuo possa essere conveniente rispetto a quella di un affitto, supponiamo che a richiederlo sia un quarantenne della provincia di Milano che necessita di un finanziamento di 160.000 a 20 anni per un appartamento da acquistare del valore di 200.000 euro.

Tasso Fisso

La proposta più conveniente è di Unicredit che con Mutuo Unicredit Tasso Fisso applica una rata mensile di 783,16 euro al Tasso Fisso dell’1,65% e Taeg 1,80%. In più, per le richieste di fattibilità inoltrate entro il 31 maggio, sarà applicato uno sconto sulle condizioni ordinarie in vigore alla data di stipula. La gestione della pratica in questo casa deve essere fatta in filiale.

Segue per convenienza la proposta di Webank (gestione online) con Mutuo Fisso Prefissato, rata 794,36 euro, Tasso Fisso a 1,80% e Taeg 1,84%. Il richiedente deve avere un’età massima fissata a 60 anni, non ci sono spese periodiche e l’addebito delle rate può essere fatto in conto corrente, senza costi aggiuntivi.

Sul gradino più basso del podio delle migliori offerte a tasso fisso troviamo un’altra proposta con pratica gestita online: quella di Hello Bank! – Bnl Gruppo Bnp Paribas con l’offerta Hello! Home Fisso, rata 790,61 euro, Tasso Fisso a 1,75% e Taeg 1,87%. L’erogazione è contestuale alla stipula del mutuo, salvo alcuni casi particolari, ed è necessario un corrente Hello bank! di pari intestazione nel caso di mutuo mono-intestato, di intestazione pari ad uno dei cointestatari nel caso di mutuo co-intestato.

Tasso Variabile

Se si desidera risparmiare qualcosa e ci si affida alle previsioni dell’Euribor che sembra possa rimanere ancora negativo per i prossimi anni, allora la scelta ricade su Mutuo Giovani Coppie e Famiglie di Monte dei Paschi di Siena. Questa volta la rata mensile sarà di 714,62 euro al Tan dello 0,70% e Taeg 0,90%; ogni aspirante mutuatario deve sapere che queste sono condizioni realmente vantaggiose. Per chiudere il cerchio, sono previste delle spese iniziali: quelle di istruttoria e quelle di perizia che sono rispettivamente di 800 e 300 euro.

Seguono a ruota le offerte di Hello Bank!- Bnl Gruppo Bnp Paribas con Hello! Home Variabile, rata 723,76 euro, Tasso Variabile 0,83% e Taeg 0,94% e Iw Bank con Mutuo A Tasso Variabile Semprelight, rata 728,71 euro, Tasso Variabile 0,90% e Taeg 0,94%.

Anche queste sono vere e proprie occasione. Per completezza la prima offerta sopracitata vede una gestione della pratica in filiale, le altre due online.

…e abbassando il Loan To Value

Se invece si abbassa il valore del Loan To Value, vale a dire il rapporto tra il valore del mutuo e il costo dell’immobile, e la durata dell’ammortamento, allora il finanziamento per l’acquisto della casa diventa veramente un’occasione imperdibile.

Per una richiesta di 100.000 euro a tasso fisso sul mercato milanese, della durata di 30 anni e per un valore della casa di 200.000 euro, Hello bank! – Bnl gruppo Bnp Paribas ha la soluzione più conveniente. Hello! Home Fisso prevede una rata mensile di 364,64 euro al Tan dell’1,90% e Taeg 2,01%. L’offerta è riservata ai nuovi clienti e prevede spese di istruttoria pari a 200 euro e perizia di 300 euro.

Se ci si sposta su una scelta più coraggiosa a tasso variabile, a vincere in convenienza è il Mutuo Tasso Variabile di Credem con la rata di 293,39 euro al Tan addirittura dello 0,37% e il Taeg 0,67%. In questo caso le spese di istruttoria sono di 1200 euro, quelle di perizia 280 euro.

Affari garantiti anche per chi acquista come seconda casa 

Facendo un esempio sul mercato di Roma, un impiegato di 45 anni che richiede 110.000 euro, a 20 anni, per un valore dell’abitazione di 160.000 euro avrà come soluzione migliore a tasso fisso Mutuo Unicredit Tasso Fisso di Unicredit con rata 525,76 euro, Tan e Taeg rispettivamente 1,40% e 1,76%. Le spese di istruttoria sono di 500 euro, quelle di perizia 211,06 euro.

La migliore offerta a tasso variabile è invece Mutuo a Tasso Variabile Online Acquisto di Banca Sella, con una rata di 488,27 euro, il Tan dello 0,64% e il Taeg del 0,96%. Il tasso applicato può variare in diminuzione  fino al raggiungimento del tasso minimo (detta anche “clausola floor“) fissato alla stipula del mutuo. Quindi potrebbe accadere che nonostante la discesa del parametro di riferimento utilizzato per la determinazione del tasso del mutuo, ipotesi peraltro molto remota dato che l’Euribor è già ad un livello che difficilmente potrà scendere, il tasso non subisce più riduzioni poiché è stato raggiunto il valore minimo previsto.

Conviene comprare casa oggi? Vale la pena acquistare un immobile in Italia adesso? Se si dove? Queste sono le domande che in tanti si pongono in questa prima fase dell’anno: meglio il mutuo o l’affitto? In questo post cercherò di dare una risposta a questi quesiti.

Chiariamo subito una cosa: che vuol dire per me “conviene comprare casa”?

Il significato non è uguale per tutti: c’è chi vuole acquistare un appartamento ad uso abitativo, chi vuole fare un investimento per eventualmente darlo in affitto in una località turistica, lavorativa, residenziale o universitaria.

A seconda dei casi, chiaramente, le esigenze cambiano.

Conviene comprare casa oggi? Lo Storico dei prezzi

Le informazioni che riporto, ovviamente, vanno contestualizzate al proprio territorio: il mercato immobiliare, infatti, vive di dinamiche locali che spesso si differenziano in maniera anche radicale. Su questa pagina ho raccolto l’andamento dei prezzi nelle principali città e province.

Un piccolo spunto comune sia per chi vuole comprare casa a scopo abitativo che a scopo di investimento: il prezzo degli affitti su base annua è ormai in crescita da un bel po’ di tempo, segno che la domanda di case in locazione è abbastanza sostenuta.

Come va il mercato?

Il fatto che valga la pena cominciare a pensare di acquistare è suffragato dai dati Istat che rilevano una buona ripresa che ha caratterizzato il 2016 e il 2017.
Gli ultimi dati forniti dall’osservatorio di Nomisma parlano di una crescita del 16% nel 2016 (dato definitivo) e del per il 2017 si prevede un +5%.

La ripresa del mattone, si legge da Nomisma, non è uniforme in tutta Italia in quanto caratterizza soprattutto città come Milano e Bologna dove gli affitti brevi stanno trainando il mercato.Fanalino di coda, invece, è la Calabria dove il mercato continua a ristagnare.

Affitto o mutuo?

Rispondo ora alla solita domanda: conviene stare in affitto oppure fare un mutuo? Ho stimato una famiglia con due redditi da 2500 euro al mese complessivi che acquista un immobile da 100 mila euro, chiedendo un mutuo a tasso fisso da 80 mila euro (80% dell’importo) da restituire in 20 anni.
La stima è basata sulla provincia di Roma e mi sono avvalso di un noto comparatore di mutui. La rata mensile media è di circa 390€: non guardare le banche che il comparatore mi ha tirato fuori, le offerte cambiano e comunque non è detto che tutti ti concedano il finanziamento, l’immagine ha valore di esempio.

Considera che, oltre al mutuo, su un immobile di 100 Mila Euro devi considerare:

• Mediazione dell’agenzia immobiliare: il costo per un appartamento del genere varia tra 3 mila e 4 mila euro
• Notaio: per registrare atto di acquisto e atto di mutuo occorrono circa 4 mila euro;
• Imposta di registro: se è acquisti come prima casa è pari al 2% del valore dell’immobile, se è invece la tua seconda casa paghi il 9%. Ipotizziamo prima casa, il costo è di 2 mila euro;
• Per facilitarti il calcolo, non tengo conto delle altre spese (arredamento e lavori).

In soldoni, se vuoi acquistare un appartamento dal valore di 100 mila euro devi anticipare almeno il 20% dell’importo (20.000 euro) unitamente alle altre spese che sono pari a circa 10 mila euro. Totale di spese da sostenere subito: circa 30 mila euro.

Veniamo ora all’analisi dei vantaggi e degli svantaggi.

Vantaggi

• L’immobile, finito di pagare, è tuo. Una volta terminate le rate, avrai a disposizione un importo mensile piuttosto ampio;
• Il denaro dell’affitto va quasi totalmente “perso” ed il prezzo degli affitti si è ridotto meno dei prezzi delle case;
• Una casa sarà modellabile a tuo piacimento.

Svantaggi

• Con la precarietà di oggi, fare un mutuo a 20 anni vuol dire esporsi a rischi come la perdita del lavoro. Le banche non ci pensano due volte, in caso di insolvenza, a sbatterti fuori;
• Una volta acquistata una casa sarà molto difficile uscirne. Ti toccherà, inoltre, fare lavori ciclici di straordinaria amministrazione che, stando in affitto non devi sostenere in quanto a carico del proprietario;
• La casa di fatto la devi pagare alla banca ma, per lo Stato, è già tua: sei quindi tenuto a pagare tutte le tasse sulla casa.

Conclusioni: conviene comprare casa nel 2018?

Il numero delle compravendite è decisamente salito, i prezzi delle case ricominciano ad aumentare, i tassi d’interesse sui mutui sono molto bassi.
Tenendo in considerazione tutti gli aspetti e le previsioni questo è l’anno giusto.