1. Visione dell’immobile
2. Proposta d’acquisto
Il potenziale acquirente comunica di aver preso visione della proprietà, di essere interessato all’acquisto e insieme al mediatore costruisce un’offerta in termini di:
- prezzo
- tempistiche
- condizioni del pagamento
- durata dell’offerta
- altre richieste
Il potenziale acquirente versa all’agente immobiliare un assegno di deposito a garanzia per un valore pari a circa al 10% dell’intero ammontare della transazione.
Se il venditore accetta l’offerta la proposta si perfeziona in contratto a partire dal momento della notifica all’acquirente dell’accettazione da parte del venditore.
Per ragioni fiscali, normalmente la terza fase inizia entro 20 giorni dalla notifica.
3. Perfezionamento del Preliminare
- Il contratto è generalmente firmato presso lo studio di un notaio, a scelta dell’acquirente, che convoca le parti dopo aver effettuato le verifiche urbanistiche e ipocatastali che garantiscono la vendibilita’ dell’immobile.
- Il contratto viene firmato dall’acquirente e dal venditore, vincolando entrambe le parti ad adempiere alla transazione.
- Il compratore versa al venditore dal 10% al 20% dell’intero valore della transazione.
- La commissione di intermediazione è pagata all’agente. In Italia i mediatori immobiliari raccolgono commissioni da entrambe le parti, venditrice e compratrice, in quanto per legge equidistanti dalle parti.
4. Rogito
Il contratto finale viene siglato presso un ufficio notarile.
Il saldo è pagato al venditore.
Salvo accordi differenti, viene ceduto il possesso dell’immobile.
Per gli immobili residenziali la tassazione è fissata dal soggetto venditore (privato o società) che determina se è soggetta a imposta di registro o Iva e se si calcola sul valore della transazione (VT) o sul il valore catastale (VC). Per proprietà ad uso commerciale e per i terreni la tassazione viene sempre calcolata in base al valore della transazione.
Il DLGS 23/2011 (art. 10) stabilisce un valore minimo di € 1.000,00 per l’imposta di registro.
Quando sussistono i presupposti per le agevolazioni prima casa
Spettano ad ogni cittadino italiano a condizione che ricorrano i seguenti presupposti:
– la casa non sia da considerarsi “di lusso” secondo particolari criteri (fissati da un D.M. del 1969), tra i quali spicca principalmente la superficie, che non deve essere superiore a 240 mq.;
– non si abbiano altre case in proprietà esclusiva, o in comproprietà con il coniuge, nel Comune ove si acquista la casa, e non si siano acquistati altri immobili, o quote o diritti reali sugli stessi, con le agevolazioni prima casa (anche in altre parti del territorio italiano);
– si risieda nel Comune ove si acquista la casa, oppure si dichiari di volervi trasferire la residenza entro 18 mesi, oppure la casa si trovi nel luogo ove si svolge la propria attività lavorativa; questo presupposto non serve se si è cittadini italiani emigrati all’estero o se si è appartenenti al personale in servizio permanente presso le forze armate o alle forze di polizia.
